ベトナムでの用地取得

ベトナムでは土地は全人民の所有に属し、国家が所有主の代理として土地の統一管理を行うという考え方があります。

土地法で定められた国家が果たす役割としては、主に以下のものがあげられています。

管理、土地使用、実施組織に関する法的措置の公布
土地の調査、管理、測量、分類
土地使用の区分け、計画
土地の割り当て、土地回復、土地利用目的の転換などの管理
土地使用権の証書発行（天然資源環境省、省や直轄市の人民委員会が権限の委譲を受けて発行）
土地使用権の登録ベトナム国民には永久使用権もしくは長期の使用権が与えられますが、外国人、外国企業は原則として一定期間（最長50年間）の土地使用権しか取得することができなくなっています。

さらに個人としての外国人の土地所有については原則として、自己所有目的のみとなっているために、外国人投資家がベトナムの不動産を取得し、第三者へリース権を移転することは非常に困難な状況となっています。

土地の利用は土地法あるいは共通投資法に基づいて、土地使用権証書の取得が必要で、土地使用権証書の取得手続きは天然資源環境省が公表しているガイドラインに沿って行います。

外国人や外国企業が土地使用権証書を発行してもらう際には、省または市の人民委員会に土地の割り当て、土地の賃借、土地使用目的などの変更許可に関する決定が必要です。

用地取得にかかわる法律には、土地法および土地法の施行細則のほかに天然資源環境省のガイドラインなどがあり、それぞれに付随する規則なども随時発効されているので、常に最新の情勢に注意が必要です。

工業団地、輸出加工区、ハイテク区以外の土地に進出し、企業と国とが直接土地の賃貸契約を締結する場合の手続きは以下のとおりです。

3000億ドン未満の投資で、条件付ではない分野への外国投資プロジェクトである場合には、進出企業の登録申請の際に土地使用要望書をあわせて提出し、進出企業が投資証明書を取得後、所轄の人民委員会土地局と土地の賃貸契約を締結し、土地局から進出企業に対して土地使用権証書が発行されます。
3000億ドン以上の投資である場合や、条件付分野への投資である場合には、投資証明書の発行に際して審査が必要となりますが、投資証明書申請の際に、あわせて土地使用要望書を提出し、審査を受けます。

工業団地、輸出加工区、ハイテク区に進出し、開発会社と土地の賃貸契約を締結する場合には、該当の工業団地、輸出加工区、ハイテク区の開発会社が国家から土地使用権を譲り受けた際の支払い方法によって、入居する企業の土地取得の状況が変わってきます。

工業区、輸出加工区、ハイテク区の開発会社が国家に一括払いで土地使用権料を支払っている場合工業団地開発会社は、入居企業に対して土地使用権を販売する事が可能進出企業は土地使用権の取得および取得した区画の転売が可能
工業区、輸出加工区、ハイテク区の開発会社が国家に分割払いで土地使用権料を支払っている場合工業団地開発会社は、入居企業に対して土地使用権を販売する事ができず、土地使用権のリースのみが可能

進出企業は土地使用権の取得ができず、取得した区画の転売も不可能

進出企業から工業団地開発会社への支払い方法は何通りかありますが、以下では、ベトナムの工業団地、輸出加工区の土地リース価格と支払い方法をいくつかあげたいと思います。

タントゥアン輸出加工区（台湾・ベトナム・日本）土地リース価格：108米ドル/㎡（別途管理費あり）支払い方法：一括払いあるいは契約時に50％を支払い、残りを5年間で支払う

土地リース価格：45米ドル/㎡（別途管理費0.08米ドル/㎡/月）支払い方法：応相談（通常10ヶ月程度で支払い）

土地リース価格：応相談　支払い方法：契約時一括払いの場合は割引（別途管理費0.075米ドル/㎡/月）

土地リース価格：45米ドル/㎡（別途管理費用0.07米ドル/㎡/月）支払い方法：仮契約時10％、ライセンス発行時40％、土地引渡し時40％、水道・電気接続時残金全額支払い

土地リース価格：28米ドル/㎡（別途管理費用0.04米ドル/㎡/月）支払い方法：ベトナム・シンガポール工業団地Ⅰと同様

野村ハイフォン工業団地（日本・ベトナム）土地リース価格：45～50米ドル/㎡/月（別途共益費あり）支払い方法：一括払い

土地リース価格：42米ドル～/㎡（別途維持費0.8米ドル/㎡/年）支払い方法：応相談

土地リース価格：インフラあり　150ドン/㎡/年　インフラなし　25～26米ドル/㎡（別途維持費あり）支払い方法：一括払い

上記で紹介させていただいた工業団地の中でも特に日系の工業団地は、用地がすでに完売しているものもあり、拡張工事を重ねている工業団地であっても、インフラ整備が整っているところは売り出しと同時に予約が入り完売となってしまうところも多くあります。

参考土地法および土地法施行細則共通投資法各工業団地へのヒアリング